我们房地产这些年-第10章

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之后，1988年宪法修正案又从不再可以转让的土地所有权中分离出来了可以转让的“土地使用权”，使得土地财产权得以延续下去。土地问题的重要性不言而喻。土地作为不可或缺的生产要素，焕发出前所未有的活力。地财涌动，我国经济社会全面协调可持续发展由此找到了“燃料库”、“加油站”。

市场经济的“幽灵”已经安然降临中国大地，历史的车轮无法再度逆转。我国城市土地所有权的变更清楚地表明：　中国的改革开放历史，是一部成功启用经济杠杆的历史，是一部成功引入竞争机制的历史，是一部切实发挥市场机制在土地资源配置中基础性作用的历史。

但是，迄今仍有一些学者专家，对1982年《宪法》第十条中“城市的土地属于国家所有”的规定持有异议，他们认为这一简单的文字表述留下了许多在法律上模糊不清的问题。

1982年，虽然老百姓对“房地产”这个名词还不熟悉，但房地产广告却从这一年起航了……1982年，深圳市委机关报——《深圳特区报》诞生了。承载着特区媒体的责任，记录着深圳的垦荒岁月，广告在这时应运而生。

时下，当我们早已习惯眼花缭乱、应接不暇的房地产广告之后，我们又怎能想象第一个房地产广告的模样？黑白还是彩色？手描还是喷绘？翻开泛黄的《深圳特区报》，慢慢寻找岁月的足迹，我们在1982年5月24日这一天的报纸上找到了答案——深圳第一个房地产广告就诞生在创刊号头版的下端。1/4版的面积，友谊大厦、怡景花园等四家楼盘几何式的图案，一行醒目的红字：　祝贺《深圳特区报》创刊志庆。

朴素的手绘、泛黄的彩色、简单的广告语，今天我们很难用现代广告标准来评价这份广告的水准。她实在太直白、太简单、太朴实了！她似乎寓意着那个年月计划经济时代刚刚转型时的收敛。但是她却戴上了“新中国第一个房地产广告”的桂冠，更让我们感叹的是，在1982年所有广告中，她也是唯一的一个房地产广告。

1982年

●　1月，《深圳经济特区土地管理暂行规定》施行，深圳在全国率先开始征收土地使用费。

●　4月，国务院原则同意《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，选定在常州、郑州、沙市、四平四个城市进行试点。

●　5月4日，国家城市建设总局、国家建筑工程总局、国家基本建设委员会的部分机构和国务院环境保护领导小组办公室合并，成立城乡建设环境保护部。

●　7月，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》。

●　8月，湖南省出台《关于修建干部职工住房的意见》，提出：“一定要积极而有计划地修建干部职工宿舍，逐步改善居住条件。”

●　12月，第五届全国人大第五次会议通过新的《中华人民共和国宪法》。其第十条规定：　城市的土地属于国家所有。

1983期房预售祖屋发还

我从历史博物馆长长的走廊走出

迎面和七点钟的太阳撞个满怀

工人，为新落成的乳白色公寓

钉门牌

道路——未来

标号——1983

——宋琳《中国门牌，1983》

1983年，20世纪“最伟大的思想家”马克思逝世100周年，邓小平将马克思主义理论发展到新的高度。在马克思长眠于海格特公墓以来的100年中，不少风行一时的理论学说失去了昔日的光辉，可是，他的理论却与时俱进，日益显示出其真理的威力，并在中国发扬光大，逐步走出一条有特色的发展道路。

中国实施改革开放政策已经进入第六个年头了。激情四溢的人们，努力书写着一幅新时代的宏大叙事篇章，而在此期间却也没有失去清醒和冷静。带着国家“实现财政经济状况根本好转”的美好预期，1983年的《政府工作报告》中出现了“市场调节”字样，“市场”与“计划”对中国已经渐渐产生了实质意义上的影响和转变。

在这一背景下，“以经济建设为中心”的提法已经被中国社会所广泛接受。

南国春来早，有一个人感觉到了变化。

他就是那个五年前对深圳印象糟透了的王石，他将再次来到此时已经成为中国热土的深圳。

时机很是凑巧。这年初春，王石1978年第一次到深圳施工时结识的那个村长夫妇俩，带着打捞的鲜虾、一箱新奇士橙、一箱加州红苹果，来广州探望他们父母。那位村长的巨大变化，令王石对深圳在短短几年间到底发生了什么，产生了绕不过去的好奇。

第二章梦向何处寻这个时候，32岁的王石已经进入广东省对外经济贸易委员会工作，且已成家，有了一个女儿，正在过着“老婆孩子热炕头”的殷实日子。但是，机关的环境让王石很不适应，这个有着锡伯族血统的机关干部天生就是一个不安分的人。20多年后，他这样描述当年的自己：　在论资排辈的气氛中，我的工作表现欲受到了强烈的抑制。我上班不早到一分钟，下班前就收拾妥东西，只分配10％的精力在工作上。

仅仅130公里之外的地方发生着惊天动地的变化，却与自己毫不相干，这几乎让他坐立不安。于是，他决定再闯深圳。5月7日，王石乘火车抵达深圳。一下车，他看到整个深圳，就像一个巨大的建设工地，吊塔林立，机械轰鸣，让人热血沸腾。感觉与五年前已有天壤之别，这个边防之地的每一根草、每一缕空气此时都充满了新意。王石后来在自传中写道：“兴奋、狂喜、恐惧的感觉一股脑涌了上来，手心汗津津的。”他强烈地意识到这块尘土飞扬的土地孕育着巨大的机会。

王石的梦从此开始了。

1983年的深圳，罗湖口岸在高峰时每天有7万人通过。深圳的蛇口已经打出“时间就是金钱”的标语，国贸大厦也正以三天一层的速度建设着。这一年，深圳已同外商签订2500多个经济合作协议，成交额达18亿美元。与1978年相比，深圳的工农业总产值增长11倍，全市人均收入达4100元。

王石首先进入了深圳市特区经济发展公司。

在起步不久的特区建设大工地上，人们背靠着香港做贸易，赚钱并不难。

一天，王石看见街边耸立着许多储藏玉米的白铁皮金属罐。经打听，王石了解到深圳有很多鸡饲料厂，但作为鸡饲料的玉米却从国外进口，原因是无法解决东北玉米运到深圳的问题。

王石并不知道东北和深圳之间的运输情况，但他还是找到广州海运局，询问能否开通大连到深圳的航线。海运局回答，只要有货源，随时开通。

在和公司商议后，王石开始从东北采购玉米到深圳销售。第一笔生意是卖给深圳养鸡公司30吨玉米。每吨人民币1300元，共计3。9万元。

生意做成后，王石拿着两个条纹塑料口袋，去到养鸡公司收钱，他不仅不知道要给对方提供发票，连对方给自己的支票也不认识。

王石后来回忆说：“这两来两往，让我深刻感受到业务知识的贫乏。我开始规定自己，每晚下班后，无论多晚都要看两个小时财务书。三个月后，我阅读财务报表才没有障碍。”

在深圳火车站，王石扛上150斤的玉米包搬来摔去。1983年5月到12月，短短几个月，“倒腾”玉米的他赚了300多万元。

这就是王石获得的真正意义上的第一桶金。数目虽然不大，但有人却称之为“一个历史性的数字”。正是这笔不大的第一桶金，和深圳这块已被焐热的土地所蕴藏的各种可能，给了王石所等待的那种创业冲动。

若干年后遇到另一位知名企业家刘永好时，王石笑称：“如果当时我不转行，饲料大王的名分怕就是我的啦！”

五年后，一个名叫“深圳万科股份有限公司”的股票上市交易。“深圳万科股份有限公司”的董事长和总经理，就是王石。他将带领万科进入房地产开发领域，从而正式拉开他在中国房地产业画卷式的人生序幕。

20世纪80年代初，房地产预售由香港传入深圳，1983年深圳经济特区首推商品房预售概念。

谈到房地产预售，不得不说一个关键人物——尚志安。

当年的深圳似乎就是个理想国。这里巨大的、几乎没有开发的资源和环境首先吸引了大量移民。1982年初，这个叫尚志安的陕西人，从湖北武汉来到深圳创业。一天他走进深圳市政府，夸下海口：“给我政策，不要一分钱拨款，我就能在荒山野岭上开辟出一个工业区来。”

当时深圳市政府考虑来深圳投资办厂的都是来料加工，为吸引“金凤凰”落户，决定成立一个发展服务公司，正在找人来成片开发工业区。几位市领导碰了碰头，意见惊人的一致：　不用投钱，那就给他一块地，让他折腾去吧。

这块地，就是上步，一片杂草丛生的荒岭。尚志安做的第一件事，就是搭起了几座简易的竹棚，挂起了“上步工业区工程指挥部办公室”的长条型牌子。

随后，他拿着土地批复文件找到银行，贷款1800万。钱刚划到账，他就在上步开工建造第一栋厂房，刚开工没几天，香港的一家企业就来交钱了。尚志安不解道：“厂房还没建好，怎收你钱？”港商笑了：“我们香港都是先认购，先交钱，后收房。”还有这等好事，他立马过境香港转了两天，茅塞顿开。回来后，他马上开始大面积预售厂房，拿到购房预付款，再去建新厂房。一栋刚建好，下一栋就预售了。不停地收钱，不停地预售，不停地滚动。资金如同“滚雪球”一般越滚越大，借贷的1800万元转眼间变成了1。44亿元。

如此，没多久，上步工业区内，一幢幢新式高大的厂房，像雨后春笋似的冒出来了。经过一年零九个月的努力，深圳特区第一个工业区——上步工业区建成17幢标准厂房，3幢职工宿舍，1幢管理大楼，1座仓库，还有餐厅、变电站和运动场等一批设施，竣工面积达21万平方公尺。一个以电子为中心的工业区初具规模，繁盛至今。

到1983年6月，一个上步工业区已经不够尚志安折腾，面积更大的八卦岭工业区随之开发。

这就是我国最早的工业房地产。

大胆利用资本滚动增值原理，使房地产产品快速进入流通领域，边盖房，边预售，甚至刚设计图纸时就开始进入交易，所谓“卖楼花”。尚志安的开发模式得到了实践的证明，也得到了一些开发企业的效仿和政府部门的高度关注。

锲入中国计划环境下的深圳经济特区，它所萌动的，却是一个崭新的市场经济的苗——深圳试验的第一波冲击，就是“市场”这只“无形的手”带来的。

肇始于房地产市场培育启动期和快速发展时期的商品房预售制度，承担了重要的历史职责。在深圳房地产市场发展初期，鉴于房地产业自身的资金密集性要求及当时历史条件限制，鉴于行业初始诞生时在项目融资上存在的重要困难，为对这一新兴行业给予支持和帮扶，深圳利用体制和政策优势，在国内率先实施了商品房预售制度，使得房地产开发企业的融资渠道迅速拓宽，既降低了房地产业的融资成本，又加快了房地产的销售。开发商获得急需的建设资金步伐加快，资金的回笼过程缩短，单位资金的运作效益提高，房地产业的资金周转加速。商品房预售制度，较好地解决了房地产市场发展初期资金在总量和周期上的缺乏问题，并且逐渐发展成为房地产业进行资本运作的一种经营战略，促进了房地产市场的成长与发展。

1993年7月，《深圳经济特区房地产转让条例》在深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议上通过。该条例对“房地产预售”做了专门规定，明确商品房预售条件为：“土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；取得《建筑许可证》和《开工许可证》；除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总数的25％，并经注册会计师验资；房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。”

之后，1993年11月颁布的《广东省房地产开发经营条例》，建设部于1994年制定的《城市商品房预售管理办法》均采纳了深圳的经验，从立法上对商品房预售制度加以确认，深圳成为中国内地最早推行商品房预售制度的城市，为国家全面推行商品房预售制度进行了有益的探索，提供了宝贵的经验。

1983年，证券市场的萌芽已经在深圳酝酿。

资金是所有生产最原始的动力，房地产开发对资金更为依赖。可特区建设初期，没有钱曾经让特区建设者为之深深地苦恼！1983年7月，为了筹集发展资金，深圳宝安县联合投资公司在中国第一次发行了“股金证券”——这实际上是一种“准股票”，在中国�